TERUG NAAR NIEUWSOVERZICHT

Waarom een gezond gebouw niet zomaar een rode auto is …

Geplaatst op 25 juni 2018

… de value case uitgelegd.

Op de Provada werd het weer duidelijk, het gaat volgens ons te vaak over uitsluitend marktconforme kantoren bouwen en verhuren. Niet te veel toeters en bellen, het normale stramien, niet te veel kwaliteit en standaard comfort. Dat is makkelijk bij het vergelijken en hoeven we slechts onderscheid te maken op de huurprijs per vierkante meter. Als ik dit vergelijk met hoe wij auto’s kopen, dan gaan u en ik uitsluitend voor die rode auto. Merk, PK, prestaties, identiteit, beleving, persoonlijke voorkeuren et cetera tellen niet mee. Best vreemd eigenlijk!

Nu zijn er natuurlijk uitzonderingen, zoals bij de verhuur van flexibele kantoorconcepten. Daar zie je een duidelijk onderscheid in merkbeleving. Regus is anders gepositioneerd dan Tribes en Seat2Meet is weer duidelijk anders dan HNK. Maar is het kantoor verder echt zo’n homogeen product?

Label C zegt niets over comfort op de werkplek

Volgens ons is het volledig onterecht om werkelijk duurzame gebouwen te vergelijken met alle C-label kantoren in Nederland. Het label zegt namelijk niets over de prestaties op het gebied van energieverbruik en al helemaal niets over comfort en kwaliteit van de werkplek. Hierover spreken wij onze grote zorg uit. Een werkelijk duurzaam gebouw is namelijk ook goed voor haar gebruikers op het gebied van welzijn en gezondheid, bereikbaarheid, technologie en hospitality. Dat kan in een gemiddeld C-label niet zo maar. Maar hoe onderscheid je deze duurzame en gezonde ‘rode auto’ van al die anderen? En is er dan voor de verhuurder én de huurder een verdienmodel? Met de juiste value case is het onderscheid zeker aan te tonen.

ROZ-model werkt verduurzaming tegen

Tot nu toe ziet het overgrote deel van de vastgoedmarkt op tegen het gesprek tussen verhuurder en huurder om de lusten en lasten van een werkelijk duurzame en gezonde werkomgeving bespreekbaar te maken. Een veel gehoord argument is dat de baten en de kosten niet bij dezelfde partij liggen, de zogenaamde Split Incentive. Ook de veel gebruikte model-huurovereenkomst van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ-Model) helpt niet bij het verduurzamen. De bestaande rekenvoorbeelden over de toegevoegde waarde van duurzaam vastgoed worden in onze ogen nog te weinig toegepast. Wij hebben deze modellen geanalyseerd en een interessante invalshoek aan toegevoegd die ervoor zorgt dat de output gebruikt kan worden door beleggers, beheerders en makelaars om werkelijk onderscheid te gaan maken tussen reguliere kantoren en gezonde en werkelijk duurzame kantoren.

Split Incentive kan opgelost worden

Het geeft inzicht in de totale exploitatielasten (in plaats van alleen de huurprijs) voor huurder en verhuurder en toont aan welke duurzaamheidsaspecten nu en via een onderhoudsplan (MJOP) gefaseerd kunnen worden uitgevoerd om ook in de toekomst verder te verduurzamen. De huurder tonen we naast de exploitatielasten ook de verschillen tussen investeringen die leiden tot meer comfort, kwaliteit. De uitkomst wordt vervolgens uitgelegd in eenheden die interessant zijn voor de bedrijfsvoering van de organisatie die het vastgoed huurt. Denk aan medewerkerstevredenheid, kosten van gezondheid en welzijn per medewerker, per gewerkt uur en in relatie tot ziekteverzuim en productiviteit. Daarmee wordt de vastgoedmarkt ‘verlost’ van de split incentive discussie. Dat staat vast!

Huurprijs doet er straks niet meer toe

De huurder is namelijk met onze cijfermatige onderbouwing bewuster van de voordelen van werkelijk verduurzaamd en gezond vastgoed en laat zich niet meer leiden door label C. Een hogere huurprijs wordt zelfs een non-issue, waardoor de investeerder zijn gewenste hogere waarde krijgt. De enige extra stap die nodig is, zijn de afspraken tussen huurder en verhuurder over prestaties en het gebruik van het vastgoed vast te leggen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst en niet alleen bij aanvang. De beheerfase wordt veel belangrijker en dienen vastgelegd te worden met aparte SLA’s en/of prestatiecontracten.

En als dan alles is geregeld, praten we binnenkort niet meer uitsluitend over een kantoor alsof het een gewone rode auto is, maar over een optimaal uitgeruste werkomgeving die u en mij in staat stelt topprestaties te leveren, met geïnspireerde collega’s, eerste klas hospitality en mijn gezondheid en welzijn verder stimuleert.
 

Onze value case kort samengevat

•   Een analyse middels duidelijke gebouw-, locatie-, organisatie- en gebruikersprofiel.
•   Het geeft op gebouwniveau inzicht in de prestaties op licht, lucht, akoestiek en temperatuur.
•   Het profiel van de huurder wordt opgesplitst in doelstellingen en wensen vanuit de organisatie en de beleving en wensen van de daadwerkelijke gebruiker.
•   In combinatie met scenarioanalyses en assumpties wordt de gevoeligheid van het rekenmodel aangepast.

De output van onze value case is tweeledig:
1.  uitslag van de gebouw- en gebruikersanalyse in diverse meeteenheden: van theoretische waarde voor productiviteitsverbetering en verlaging ziekteverzuim, medewerkerstevredenheid en exploitatieverbetering voor het gebouw.
2.  drie oplossingsvarianten die voor het gebouw of locatie het meest opportuun zijn, maar verschillen in uitvoering: van minimale aanpassingen tot en met de meest uitgebreide investering in welzijn, hospitality, mobiliteitsconcept en/of smartbuilding.

Deel dit bericht:

Meer ontdekken?

Contact

Ptolemaeuslaan 80
3528 BP Utrecht
Postbus 4052
3502 HB Utrecht
T : +31 (0) 30 287 53 00
E: consult@am.nl
KvK: 30224151